reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > PIT > Archiwum > Archiwum z 2008 > Jak dokonać rocznego rozliczenia dochodów z najmu według zasad ogólnych

Jak dokonać rocznego rozliczenia dochodów z najmu według zasad ogólnych


O tym, że wynajmowanie lokalu na cele użytkowe lub mieszkaniowe stanowi dobre źródło dochodu, nikogo nie trzeba przekonywać. Pieniądze uzyskane z wynajmu stanowią często dla osób, których jedynym źródłem utrzymania są uzyskiwane wynagrodzenia ze stosunku pracy, dosyć pokaźny zastrzyk gotówki. Osoby takie muszą się ostatecznie rozliczyć z dochodów uzyskanych z tego tytułu.

Opodatkowanie dochodów z najmu

Przy opodatkowaniu najmu mamy kilka możliwości do wyboru. Podstawowy podział to możliwość opodatkowania najmu na zasadach określonych w ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) lub według ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). W tym ostatnim przypadku podatnik składa z tego tytułu rozliczenie roczne na druku PIT-28 i w tym momencie nie będziemy się tą formą rozliczenia najmu zajmowali.

Alternatywą opodatkowania najmu jest jego opodatkowanie na tzw. zasadach ogólnych, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tu z kolei jest możliwość zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z najmu do dwóch kategorii: albo jako pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów od pozarolniczej działalności gospodarczej. W jednym i drugim przypadku podatnik wypełnia zeznanie roczne na druku PIT-36. Jeśli jednak podatnik zadeklarował, że przychody uzyskane z wynajmu stanowią pozarolniczą działalność gospodarczą, a ponadto, że będzie opodatkowywał swoją działalność gospodarczą według 19-proc. stawki podatku liniowego, to do rozliczenia rocznego z takiej działalności posłuży mu zeznanie PIT-36L.

Możliwe warianty opodatkowania najmu

Opodatkowanie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego (składa się zeznanie roczne PIT-28).

Opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej:

•  w ramach działalności gospodarczej (składa się zeznanie roczne PIT-36),

•  jako odrębne źródło przychodów (składa się zeznanie roczne PIT-36).

Opodatkowanie na zasadach ogólnych według liniowej 19-proc. skali podatkowej (składa się zeznanie roczne PIT-36L).

Najem przychodem z działalności gospodarczej

Niezależnie od tego, że najem stanowi w świetle przepisów ustawy o PIT samodzielne źródło przychodów, w pewnych przypadkach uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej.

Według ogólnej zasady za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Trzeba też pamiętać, że zgodnie z art. 14 ust. 2b ustawy o PIT w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty. Jednocześnie w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do kosztów uzyskania przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego zalicza się zapłacone osobie trzeciej dyskonto lub wynagrodzenie.

Przychody uzyskiwane z najmu za granicą

W praktyce bywa obecnie i tak, że przychody z najmu uzyskiwane są w Polsce przez osoby zagraniczne (osoby, które nie są polskimi rezydentami, bo nie mają tu miejsca zamieszkania), lub też gdy osoby mające zamieszkanie w Polsce uzyskują przychody z najmu nieruchomości położonych za granicą. Istotne zatem staje się pytanie o to, gdzie i na jakich zasadach przychody takie należy rozliczyć?

Otóż ogólna zasada jest taka, że najem opodatkowany jest w tym państwie, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość. To podstawowa zasada przewidziana w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania. I tu ważna uwaga. Jeśli poza takimi dochodami Polak nie uzyska za granicą innych dochodów, nie musi dochodów z najmu rozliczyć w Polsce. Rozlicza je tylko za granicą.

Ustalenie wysokości przychodów z najmu

Istotne znaczenie ma także ustalenie momentu uzyskania przychodów z najmu. Ma to znaczenie przy rozliczaniu tych przychodów, które dotyczą co prawda roku, który rozliczany jest w rocznym zeznaniu, ale które faktycznie uzyskiwane są w roku następnym, np. gdy czynsz za grudzień płacony jest w styczniu lub gdy wskutek opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu zaległa opłata za 2008 rok lub jego część trafia do rąk wynajmującego w roku 2009.

Co do zasady, w przypadku umów zawieranych bezpośrednio między wynajmującym a najemcą ustawa o PIT nie przewiduje jakichś szczególnych zasad ustalania momentu powstania przychodu. Oznacza to, że co do zasady obowiązuje w tym przypadku ogólna reguła wyrażona w art. 11 ustawy o PIT. A ten przewiduje, że przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W konsekwencji osoba utrzymująca się z najmu nieruchomości lub czerpiąca z tego tytułu dodatkowe dochody ma obowiązek rozliczenia się z nich dopiero po tym, jak faktycznie zostanie jej zapłacony ustalony czynsz. Nie wystarczy zatem sam upływ terminu zapłaty. Konieczne jest, by pieniądze albo trafiły do jej rąk, albo też zostały postawione do jej dyspozycji w jakikolwiek inny sposób. A zatem tak długo jak długo, najemca zalega z czynszem, wynajmujący nie musi od niego płacić podatku (lub zaliczek).

W ustawie o PIT uregulowano także pewne szczególne przypadku odnoszące się generalnie do sytuacji, gdy czynsz w imieniu i na rzecz wynajmującego pobierany jest od najemcy przez inny podmiot. W tym przypadku odpowiednie uregulowania można znaleźć w przepisach art. 16a oraz art. 14 ust. 2b ustawy o PIT.

Pierwszy z tych przepisów przewiduje, że przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (a więc taki najem, który nie jest traktowany jak działalność gospodarcza), stosuje się odpowiednio przepis art. 14 ust. 2b ustawy, z pewną modyfikacją, o której za chwilę. Z kolei przepis, do którego jesteśmy w ten sposób odsyłani, stanowi, że w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. I tu następuje wspomniana wcześniej modyfikacja. Gdy rzecz cała dzieje się w ramach działalności gospodarczej, opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty. To oznacza, że jeśli upłynął termin płatności, przychód powstaje, nawet jeśli nie nastąpiła jeszcze zapłata.

W przypadku prywatnego najmu jest inaczej. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty. A zatem dopóki zapłata faktycznie nie nastąpi, przychód nie powstaje. Nie ustala się zatem od niego dochodu i nie płaci od tego dochodu podatku (lub zaliczek, jeżeli rzecz cała ma miejsce w trakcie roku, przed terminem rozliczenia rocznego).

reklama

Autor:

Źródło:

GP
PODATKI 2020 - pakiet STANDARD238.00 zł
reklama

Narzędzia księgowego

reklama
reklama
reklama

PODATKI 2020

reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Integra Consulting Poland

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »

reklama
reklama
reklama